Hypotéka je viac otázok ako odpovedí
Hypotéka nie je jednoduchá záležitosť. Ide o strechu nad hlavou, dlhoročný vzťah s bankou a povinné znižovanie rodinného rozpočtu.
1. Ako sa spláca hypotéka?
Najčastejším spôsobom splácania je anuitné splácanie. Ide o rovnakú výšku platby, teda na splácanie stačí zriadiť trvalý príkaz. Táto nemennosť platby trvá iba počas nemennosti úrokovej sadzby úveru. Ak sa zmení sadzba, zmení sa rovnakým smerom aj pravidelná platba.
2. Prečo sa v prvých rokoch platia iba úroky a nie istina?
Banky ponúkajú okrem anuitného splácania aj iné splátkové plány, no je to vecou individuálnej dohody. Anuitu v prvých rokoch splácania naozaj tvorí zväčša úrok a malá časť zo splatenia samotného dlhu. Je to preto, lebo dlžník najprv platí úrok ako cenu za požičanie peňazí. Po jeho uhradení sa ďalšie peniaze použijú na zníženie dlhu. Je to ako v obchode, kde chcete zaplatiť osemeurový tovar. Pokladník čaká, kým neuvidí aspoň osem eur. Pri platbe napríklad 10 eurami môže za dve eurá ponúknuť iný tovar alebo ich vrátiť. Spôsoby splácania: anuitné (rovnaká výška platby), progresívne (rastúca výška splátky).
3. Akú splatnosť hypotéky sa oplatí zvoliť?
Banky chcú, aby dlžník splatil svoj záväzok ešte pred odchodom do oficiálneho dôchodku. Takže päťdesiatročnému neponúknu 30-, ale napríklad 15 -ročnú splatnosť. Ak takéto vekové obmedzenie žiadateľ nemá, rozhoduje sa z dvoch možností: preplatenosť verzus dostupnosť. Čím dlhšia splatnosť úveru, tým viac sa pôžička preplatí. No na druhej strane je splátka nízka a nezaťaží rodinný rozpočet tak ako splátka kratšej splatnosti. V priemere chcú Slováci pri riešení bývania byť dlžní približne 21 rokov. Ako stredná cesta sa preto javí kombinácia nízkej splátky a nižšej preplatenosti: zvoliť si 30-ročnú splatnosť, a teda nízku splátku, a z ušetrených peňazí začať tvoriť finančnú rezervu aj poistenie hypotéky. Ňou sa budú realizovať raz ročne mimoriadne splátky, čím sa zníži celková preplatenosť. Splatnosť úveru na bývanie sa pohybuje od 4 do 30 rokov.
4. Na aký dlhý čas fixovať úrokovú sadzbu?
Fixácia úrokovej sadzby znamená, že sa počas vopred dohodnutého obdobia nebude meniť. To má za následok nemennosť výšky splátky úveru, a teda lepšie plánovanie rodinného rozpočtu. Fixáciu sadzby niektorí dlžníci používajú ako špekuláciu na vývoj úrokových sadzieb do budúcnosti. Výhľad do budúcnosti je vždy neistý a zvýšenie úrokovej sadzby môže výrazne zvýšiť i náklady dlhu. Napríklad rast úrokovej sadzby z dvoch percent na tri percentá znamená zvýšenie mesačnej platby 30-ročného dlhu o 14 percent. Výhodou kratšej fixácie je zase možnosť bezplatne splatiť dlh, napríklad novým dlhom s výhodnejšou úrokovou sadzbou. Najvyužívanejšia je v súčasnosti trojročná fixácia, v minulosti to bola ročná. V západných krajinách sú obľúbenejšie dlhé fixácie, dokonca na celé trvanie splatnosti úveru.
5. O aký vysoký úver žiadať?
Kto nemá nasporené, má iba jednu možnosť – prefinancovanie v plnej výške, takzvané stopercentné prefinancovanie. Problém je, že takúto možnosť banky neposkytnú každému záujemcovi. Nejde iba o bonitu, ale predovšetkým o lokalitu nehnuteľnosti. Banka chce mať istotu, že pôjde o nehnuteľnosť, ktorej predaj nebude trvať dlho. Ak už kupujúci má nejaké úspory, treba zvážiť, či ich má všetky použiť na kúpu nehnuteľnosti, prípadne si nechať časť z nich na vybavenie nehnuteľnosti, alebo ako finančnú rezervu na splácanie dlhu pri problémoch s príjmom. Ísť do dlhu bez zabezpečenia splácania je pomerne riskantné. Pri voľbe výšky úveru je ešte jedna dilema: úroková sadzba závisí aj od pomeru medzi výškou úveru a cenou zakladanej nehnuteľnosti. Čím je tento pomer nižší, tým je nižšia aj úroková sadzba.
6. S akými poplatkami v banke pri hypotéke počítať?
Banky si za poskytnutie hypotéky pýtajú poplatok. Až na jednu banku ide o určité percento z objemu úveru. Jedna banka pýta fixný poplatok, ktorý znižuje s rastúcou výškou úveru (v percentách ide o poplatok od 0,1 do 2,84 percenta). Sú však obdobia, keď banky sú ochotné poplatky za poskytnutie úverov znížiť až na nulu. Minimálna výška úveru je v priemere 5700 eur, najnižší možný úver sa začína pri 3300 eurách. Maximálna výška úveru je obmedzená hodnotou nehnuteľnosti. Zdroj - Finančná hitparáda
7. Nevýhodnej hypotéky sa môžete ľahko zbaviť
Hypotéku s vysokým úrokom môžete vymeniť za novú a lepšiu. Umožňuje to väčšina bánk na Slovensku
Pri výmene pôžičiek môžete ušetriť desiatky až stovky eur mesačne. Na druhej strane môžete aj prerobiť.
Splácate hypotéku so štvorpercentným úrokom a hnevá vás, že susedia dostali takú istú iba za dve percentá? Riešenie je jednoduché. Takzvané refinancovanie, čiže výmenu starého úveru za nový a lepší, dnes ponúka väčšina bánk. V praxi to znamená, že si vyberiete novú banku, tá splatí vašu starú hypotéku alebo spotrebný úver, nastaví vám nový úrok a pôžičku splácate jej. A keďže nový úrok je nižší, znížia sa aj mesačné splátky a vy môžete ušetriť stovky až tisícky eur. Ak si však úver vymeníte v nesprávnom čase, môžete dokonca prerobiť.
Počítajte dvakrát
Ak uvažujete o výmene hypotéky, najprv zájdite do svojej banky. Požiadajte ju, aby vám vyčíslila pokutu za predčasné splatenie a tiež zostatok úveru. Môžu nastať dve veci: pokuta bude nula, ak máte výročie fixácie. Je to ideálny prípad, lebo výmena hypotéky sa vám pravdepodobne oplatí. Úrokové sadzby sú dnes veľmi nízke a v porovnaní s vlaňajškom klesli o viac ako polovicu. Druhá možnosť je, že ste v období fixácie a banka vám vypočíta pokutu vo výške päť percent z istiny. Tá môže dosiahnuť niekoľko tisíc eur. V takom prípade treba počítať: oplatí sa mi prejsť do inej banky, kde mi dajú lepší úrok, aj keď zaplatím pokutu svojej pôvodnej banke? Jednoznačnú odpoveď nečakajte. "Je to na zvážení klienta. Refinancovanie počas fixácie neodporúčame," vraví hovorkyňa UniCredit Bank Zuzana Ďuďáková. Niekoľko príkladov, kedy sa nová hypotéka oplatí a kedy nie, nájdete nižšie.
Dajte na úrok aj výhody
Ak ste zvážili výhody aj riziká a chcete pôžičku vymeniť, porovnajte si ponuky bánk. V Slovenskej sporiteľni, VÚB aj Tatra banke sa úroky hypoték začínajú na dvoch percentách ročne. V UniCredit Bank na 1,79 percenta ročne. Okrem úroku si všimnite RPMN, teda celkové náklady spojené s úverom. Čím vyššie RPMN, tým drahší úver. Do novej banky choďte už s pripravenými papiermi. Potrebujete občiansky preukaz, úverovú zmluvu, ako aj doklad o výške zostatku splácaného úveru, ktorý vydáva pôvodná banka. Niekde od vás budú pýtať znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti. "Následne sa banka rozhodne, či a za akých podmienok vám hypotéku schváli. Dôvodom neschválenia môže byť napríklad omeškanie súčasných splátok alebo nedostatočný príjem," upozorňuje hovorkyňa VÚB banky Alena Walterová.
Spojte viac úverov
Podobne to funguje pri spotrebných úveroch. Treba si zistiť výšku pokuty, až potom vybrať banku. Spotrebné úvery vo VÚB aj Tatra banke sa začínajú na úroku 9,9, v ČSOB na 5,5 percenta ročne. Pre ľudí, ktorí majú viac úverov, je tu ďalšia možnosť. Všetky svoje podlžnosti môžu spojiť do jedného nového úveru a platiť iba jednu splátku. Znamená to, že nemusia vymeniť iba hypotéku, ale aj spotrebný úver či kreditku. Na podrobnosti sa treba opýtať v bankách, majú odlišné pravidlá. Jana Trebulová
Banka nemusí schváliť refinancovanie, ak klient meškal so splácaním. Alena Walterová, hovorkyňa VÚB
2 % je priemerný ročný úrok, za ktorý dnes banky refinancujú hypotéky a úvery na bývanie.
8. Ak sa vám úrok nepáči, povedzte to nahlas
Banka vám pri hypotéke ponúka úrok, ktorý považujete za privysoký? Nemusí byť konečný, dá sa o ňom diskutovať
S bankou sa dá o úroku diskutovať. Aj vtedy, ak ste novým žiadateľom, aj vtedy, ak vám konkurencia ponúkla výhodnejšie podmienky.
A. Spýtajte sa konkurencie
Banka málokedy ponúkne klientovi najnižší úrok. A je jedno, či ide o prvú, alebo o refinančnú hypotéku. Ak sa klient okamžite chytí, banka sa iba poteší. Ak však má čas a vôľu, môže sa ísť osobne presvedčiť, akú ponuku získa inde. Venujte pár hodín návšteve bánk a porovnajte si ponuky. Na internete si môžete pozrieť nielen stránky bánk, ale aj portálov porovnávajúcich úrokové sadzby úverov na bývanie. Pri bankových stránkach však treba mať na pamäti, že sadzba z kalkulačky nebýva vždy reálna, ale skôr tá najnižšia - určená pre TOP klientelu.
Výsledok: Ak v banke ukážete, že už máte lepšiu ponuku od konkurencie, tá v snahe urobiť obchod môže ponúknuť výhodnejší úrok.
B. Nechajte to na odborníka
Väčší prehľad na trhu i skúsenosti s komunikáciou s bankármi majú finanční sprostredkovatelia. Tým, že pre banku zháňajú klientov, je k nim banka ústretovejšia. S klientmi od sprostredkovateľov má totiž menej vybavovania – mnohé veci za banku vykoná práve finančný sprostredkovateľ.
Výsledok: Dobrý sprostredkovateľ je na tom lepšie než klient. Dokáže preto dohodnúť výhodnejšie podmienky.
C. Pozrite sa pod pokrievku hypotéky
Banky majú limity, kde sa "láme" úroková sadzba. Tzv. LTV, čo je pomer úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti, výraznou mierou určuje výšku úrokovej sadzby. Sadzby sa v závislosti od banky zvyknú meniť pri 50-, 70-, 80- a 90-percentnom podiele úveru na zakladanej nehnuteľnosti. Stačí teda pýtať o čosi nižší úver a úroková sadzba môže klesnúť o pár desatín. Platí však aj opak. Banka má radšej väčších klientov. Ak je teda úver nad 80- až 100-tisíc eur (v závislosti od banky), vytvorí sa priestor na začatie dohodovania o znížení sadzby. Úvery nad 200-tisíc eur bývajú s najnižšou úrokovou sadzbou.
Výsledok: Niekedy aj malá úprava výšky úveru pomôže k nižšej úrokovej sadzbe. (jh) Zdroj - Finančná hitparáda
Dobrý poradca je na tom lepšie než klient. Dokáže dohodnúť lepšie podmienky.