Penzia z nehnuteľnosti je pre Slovákov zatiaľ v nedohľadne
Reverzné hypotéky umožnia zlepšiť si dôchodok predajom vlastného bytu, no senior v ňom bude mať 
právo dožiť
Odborníci na demografiu dlhodobo upozorňujú na starnutie populácie. Menej pracujúcich na viac dôchodcov znamená čoraz skromnejšiu penziu zo štátneho priebežného systému. Riešením je včas myslieť na súkromné sporiace schémy. Komu však ostáva do penzie pár rokov, ten si už veľa nenašetrí. No rozhodne neplatí, že seniori s minimálnym dôchodkom sú chudobní, väčšina z nich vlastní byt alebo dom. Po Rumunsku a Litve má Slovensko tretiu najvyššiu mieru vlastníctva nehnuteľností, až 90 percent realít vlastnia ich užívatelia. Otázku, ako premeniť nehnuteľnosť na peniaze a pritom v nej ďalej bývať, rieši takzvaná reverzná hypotéka. Produkt je známy predovšetkým v západných krajinách, u nás zatiaľ ministerstvo financií (MF) spolu s Národnou bankou Slovenska (NBS) riešia, ako nastaviť reguláciu. Ekonomické predpoklady na rozvoj trhu vidia najmä v regiónoch s vyššou priemernou hodnotou nehnuteľností. No ani po prijatí potrebnej legislatívy nepredpokladá publikovaná analýza náhly rozvoj tohto produktového segmentu. Prekážky vidia štátni úradníci najmä v kultúrnych nastaveniach, ale aj v mnohých rizikách pre seniorov i pre samotných poskytovateľov. Na Slovensku je vlastnenie nehnuteľnosti vnímané ako spoločenský status a starí ľudia chcú prenechať byty svojim deťom.
Banky aj poisťovne
Do poskytovania reverzných hypoték by sa na základe skúseností zo zahraničia mohli zapojiť banky aj poisťovne, ale za rozdielnych podmienok. Poisťovne by od klienta hneď na začiatku odkúpili nehnuteľnosť a inkasovaná suma by slúžila ako poistné na kúpu doživotnej renty. Zrejme za veľmi podobných podmienok, ako dnes poisťovne vypočítavajú dôchodok z druhého piliera. No s jedným podstatným rozdielom, renta by sa nepočítala z aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Poisťovňa by musela zohľadniť časovú hodnotu - teda že nehnuteľnosť by mohla predať až po smrti klienta a dovtedy by z nej nemala žiaden ekonomický osoh. Podmienkou pre fungujúci trh je podľa analýzy dostatočný poistný kmeň: ,,Aby mesačné splátky boli primerane nastavené a neboli príliš nízke z dôvodu krytia rizika veľmi malého množstva poistencov." Dôležitými podmienkami sú aj fungujúci trh anuít a tiež rozvinutý realitný trh. ,,Reverzné hypotéky môžu byť jednou zo súčastí riešenia, pre tento produkt je potrebná spolupráca bankového a poisťovacieho sektora," zdôrazňuje generálna riaditeľka Kooperativy Regina Ovesny-Straka, no pýta sa, nakoľko bude implementácia reverzných hypoték možná v súčasnej legislatíve. ,,Je to však len malá časť celého komplexu opatrení, ktoré potrebujeme rýchlo pripraviť a uvádzať do života, aby sme tu o pár rokov nemali státisíce dôchodcov bez šance na slušné a dôstojné dožitie svojho života." Mladí ľudia do 30 rokov si podľa nej dnes neuvedomujú, čo im hrozí na dôchodku.
Len pomaly
,,V západných krajinách je tento typ finančného produktu rozšírený, ale v našich podmienkach sme zatiaľ od našich klientov dopyt po reverzných hypotékach nezaznamenali," sumarizuje Daniela Michaličová, riaditeľka úseku komunikácie a bankopoisťovníctva Komunálnej poisťovne. Pripomína, že podobne ako ďalšie poisťovne skupiny VIG spolupracujú s najväčšou domácou bankou - Slovenskou sporiteľňou. ,,V prípade zaradenia tohto typu bankového produktu do portfólia našej partnerskej banky sa ani my nebudeme brániť túto novinku ponúkať ďalej našim klientom." Ako však upozorňuje: ,,Môžeme sa len domnievať, že tento produkt sa bude u nás udomácňovať pomalším tempom, keď že nehnuteľnosť je v našich podmienkach prevažne považovaná za nevyhnutný predmet dedenia." Ani Generali zatiaľ neuvažuje o rozšírení portfólia, no to sa môže podľa hovorcu Milana Janásika zmeniť: ,,Ak naša spolupracujúca banka prejaví záujem o poskytovanie takéhoto typu produktu, radi sa s poistením pridáme." V prípade Talianov je to VÚB. Aj ďalšie oslovené poisťovne zatiaľ vyčkávajú, a to vrátane inštitúcií, ktoré sa zapojili do vyplácania anuít z druhého piliera, ako sú Allianz, Generali či Union. ,,Union poisťovňa chce byť naďalej aktívna v oblasti vyplácania doživotných dôchodkov, momentálne sa však otázkou reverzných hypoték nezaoberá," odpísala hovorkyňa Judita Smatanová. ,,Pokiaľ by sa v budúcnosti ukázalo, že má potenciál, budeme túto možnosť zvažovať," doplnil za Axu Karel Žyla.
Iný model pre banky
V prípade bankových domov by podľa vládnej analýzy fungoval model úplne inak. Banky by poskytli úver a do zálohu by si zobrali dlžníkovu nehnuteľnosť. K splateniu úveru by prišlo až po smrti dlžníka. Aj tu je potrebné zohľadniť cenu peňazí - úver by nebol vo výške trhovej hodnoty. Predložená analýza počítala s maximálnou výškou úveru vo výške 50 percent hodnoty. Navyše by banky nemohli vyplácať doživotnú rentu, ale iba vopred dohodnutý počet mesačných splátok - napríklad po dobu 10 rokov. Pri 50-tisícovej nehnuteľnosti by si tak klient prilepšil o zhruba dvesto eur mesačne počas desiatich rokov. Igor Lehoťan, vedúci oddelenia retailových úverov Slovenskej sporiteľne, hovorí, že dnes nie je téma reverznej hypotéky prioritou banky. ,,Ale veríme, že v budúcnosti to môže byť jeden z nástrojov, ako uspokojiť potreby našich klientov." No dodal, že zatiaľ je predčasné hovoriť o konkrétnych podmienkach. ,,Reverzná hypotéka má v sebe viacero špecifík, ktoré je potrebné zanalyzovať aj z legislatívnej strany."
Chudobné regióny majú smolu
No už dnes je jasné, že reverznú hypotéku nebudú môcť využiť klienti v každom regióne. ,,Atraktívne budú hlavne oblasti, v ktorých je nehnuteľnosť ľahko obchodovateľná, dá sa ľahko odpredať a hodnota nehnuteľnosti je stabilná, respektíve rastie," upozorňuje I. Lehoťan. Väčšie problémy budú mať seniori najmä v ekonomicky zaostalejších regiónoch - potenciálnych mestách duchov odkiaľ mladí natrvalo odchádzajú za prácou do väčších miest. V mBank o zavedení takzvanej reverznej hypotéky neuvažujú, a to vzhľadom na komplikovanosť produktu a nepripravenosť legislatívy. ,,Napriek demografickému vývoju a potenciálu na trhu je do veľkej miery otázne, či sa tento produkt presadí v našom bankovom prostredí alebo sa ho skôr chopia iné finančné inštitúcie," upozorňuje hovorca Tomáš Palovský. Keďže banky pre chýbajúce skúsenosti i obmedzenú licenciu nemôžu poskytovať doživotné renty, mohli by aktívnejšie spolupracovať s poisťovňami. Za poskytnutý úver od banky by si klient kúpil dôchodok v poisťovni. Podľa I. Lehoťana je to jeden z možných scenárov. Pozor treba dávať na to, že vidina prilepšenia k dôchodku môže seniorov zbaviť ostražitosti. Už dnes ide o skupinu, ktorá je vďačným terčom podomových obchodníkov - podľa dokumentárneho filmu sa im hovorí šmejdi. Ešte v septembri 2014 upozornila Sociálna poisťovňa, že sa šíri nepravdivá správa o takzvanom hypotekárnom dôchodku. Ten mala podľa falošnej správy pripravovať práve Sociálna poisťovňa.
Pozor na podvodníkov
Vládna analýza si podobné riziká uvedomuje. Aj preto hovorí o potrebe chrániť spotrebiteľa v pokročilom veku pred nekalými praktikami špekulatívnych poskytovateľov. Riešením má byť ,,účinná regulácia možných poskytovateľov". Autori analýzy odporúčajú zaviesť povinnosť, aby senior pred rozhodnutím navštívil poradcu - reprezentanta nezávislého inštitútu ochrany spotrebiteľa, ktorý neparticipuje na poskytovanom produkte. ,,Výstupom takéhoto poradenstva by bol formulár s jasne formulovanými informáciami o možných rizikách a prínosoch produktu." Aj keď je prínos nezávislej konzultácie nespochybniteľný, otázkou zostáva, kto by takéto rady poskytoval. Aj dnes už zákon umožňuje poskytovať platené finančné poradenstvo, no retailoví klient oň nemajú záujem. Platené služby využívajú iba niektoré firmy pri získaní investičného úveru, či poistení priemyslu. Samotní klienti uprednostňujú služby, pri ktorých je odmena sprostredkovateľa schovaná v cene predávaného produktu, a často nie sú ochotní si priplatiť za nezávislosť. A ak áno, tak len veľmi malú sumu. Podľa prieskumu, ktorý pre spoločnosť Deloitte vypracovala agentúra Stem/Mark, by 40 percent klientov nezaplatilo za poradenskú službu pri výbere životnej poistky ani euro. Dvanásť percent by bolo ochotných zaplatiť maximálne päť eur a ďalšia pätina nie viac ako 10 eur. Len päť percent respondentov by bolo ochotných zaplatiť viac ako 30 eur. Táto suma by pritom zrejme nepokryla ani hodinovú prácu nezávislého poradcu. Rozvoju trhu s reverznými hypotékami bude brániť aj malý trh. Aby bol systém výhodný pre klientov, je potrebné, aby sa doň zapojil dostatočný počet hráčov. Tí sa však rozhodnú, iba ak budú mať istotu dostatočného množstva klientov, aby sa im vrátili vysoké vstupné náklady. Samotná vládna analýza však upozorňuje, že dnes nie je možné presne určiť veľkosť cieľovej skupiny seniorov: ľudí v dôchodkovom veku s nízkym príjmom, ale s drahou nehnuteľnosťou.
Reverzné hypotéky predstavujú viacero rizík tak pre klientov, ako aj pre ich poskytovateľov, teda banky a poisťovne
50 %
Banka by pri reverznej hypotéke vyplatila zrejme len polovicu aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti